限购新政

    从9月30日下班后到10月6日的不到一周的时间内，限购新政就相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等十余个城市落地。由此，2016年“国庆”成为史上房地产调控政策最为密集的假期。

    提高首付，减少杠杆，加强对不规范销售行为的管控，本轮政策风暴之后，效力将在何时显现?新政叠加效应之下，上涨较快的城市房价是否将掉头?楼市是否将迎来拐点?这一系列问题有待市场解答。新政作用下，一些被调控城市二手房成交量明显缩减，市场进入观望期，原本恐慌入市的购房者正回归理性。

    国庆假期，新一轮楼市调控政策相继在多个城市落地，新政密集程度空前。据统计，仅从9月30日晚间至10月7日晚间，共有20个城市出台了楼市新政，这些城市分别是：北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、佛山。

    以9月30日为例，当日北京、天津和苏州三大城市相继发布了楼市新政。其中以北京的政策要求最严，北京市要求首套首付比例不低于35%、二套最高70%，天津要求10月起实施区域化限购差别化信贷，苏州则是要求进一步加强商品住房价格监管。

    随后的假期，成为多个城市的“出拳”时间。10月1日晚间，河南省郑州市政府发布通知称，在郑州市内五区和郑东新区等范围内，对拥有2套及以上住房的郑州市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，限购180平方米以下(不含180平方米)的住房。次日，江苏省无锡市要求，对已拥有1套住房的居民家庭，最低首付款比例由不低于30%调整为40%，并暂停对已拥有1套及以上住房的非无锡市户籍居民家庭出售新建商品住房。

    同样在10月2日，山东省济南市政府也再度出台加强房地产市场调控工作的通知，要求购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。

    由于房价上涨过快，厦门、南京、合肥、苏州曾一度被业内称为“房价四小龙”。该四城中，除了合肥外，此前都已重启了限购政策。而在10月2日晚间，合肥市政府召开紧急新闻发布会，宣布合肥市将加大土地供应，年内再供应5000亩，要求合肥市区本地人限购2套住房，停止三套房贷。接下来的10月3日，湖北武汉也宣布调控加码。据武汉市住房保障和房屋管理局消息，10月3日起，武汉主城区限购限贷，首套房商业贷款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%。当日晚间，苏州也宣布，首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。

    10月4日晚间，深圳市出台通知，要求深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭)继续执行限购2套住房的政策;深圳市户籍成年单身人士(含离异)在深圳市限购1套住房。当日，政策还蔓延到了在一线城市中房价上涨相对温和的广州。10月4日，广州出台楼市新政，要求广州市户籍居民家庭限购2套住房(含新建商品住房和二手住房);对贷款购买首套自住住房的家庭和对拥有1套住房并已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房，执行最低首付款比例30%的规定;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例不得低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。10月6日后，又有珠海、东莞、佛山等南方城市跟进出台限购政策。

    针对此轮楼市调控的力度，中国房地产业协会原副会长朱中一分析，此轮调控政策相对比较温和，对刚需和部分改善性需求较为“照顾”，但新政针对性也较强，目的是限制炒房，防止泡沫出现。他预计，未来房价上涨的速度将有所放缓。多城接连重启限购，并非跟风，而是“集体举动”，出台楼市新政策的主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高城市。据张大伟观察，此轮调控除了北京、深圳、合肥、苏州以外，其他城市的政策力度尚未恢复到2014年9月30日之前的力度，但他预计，此轮政策依然会使楼市成交快速下调，未来如果叠加信贷收紧，房价或从今年四季度开始调整。

   打击捂盘

    除了限购，今年国庆假期前后的房地产新政还将矛头对准了不规范的市场行为。苏州市物价局9月30日发文，要求进一步加强商品住房价格监管，对存在捏造、散布涨价信息，伪造鼓吹交易数据制造“恐慌”氛围，以及捂盘惜售、哄抬房价等行为的，价格主管部门应当按照有关法律法规对其处罚。据《深圳特区报》报道， 深圳市规划国土委已要求各区规划国土部门、规划土地监察部门对深圳市房地产开发企业、经纪机构的经营行为进行专项检查，对群众投诉或举报的房地产企业的违法违规行为进行查处。而据《济南日报》报道，济南市则发布通知，要求提高居住用地竞买保证金比例，竞买保证金由现行不低于出让起始价20%提高到30%以上，热点区域、地块可提高到50%以上，并缩短土地出让价款缴纳时间，要求凡溢价率超过100%的，土地出让价款应在出让合同签订之日起15日内全部缴清。

    10月3日，住房城乡建设部公布了各地查处的一批45家违法违规的房地产开发企业和中介机构。10月4日，南宁市人民政府办公厅发文，强调将依法查处故意隐瞒、人为制造房源紧张等捂盘惜售行为。10月6日下午，惠州市政府办公室也发文，要求强化预售制度的落实以及预售资金的监管力度，并首次对中介市场的秩序规范做出了相关规定。

   拐点将至

    20城调控落地，是否预示着今年四季度楼市将开启新一轮降温周期?10月1日—6日，北京区域的新建商品住宅(不含保障房)网签量仅为204套，与9月同期相比大跌73.7%，同比去年同期下跌42.2%。10月1日~6日，二手住宅网签量仅为152套，与9月同期相比大跌96.5%。与此同时，国庆期间通过我爱我家达成的新增合同签订量、新增客源量、新增房源量、新增带看量等数据全线回落，市场明显降温。

    此外，出台新政的天津和苏州也有降温趋势。上述统计数据称，国庆假期，天津区域我爱我家二手住宅交易量，与9月同期相比减少了50%。天津80%的购房客户以本地户籍购房为主，新政对本地户籍首次置业的刚需人群来说影响不大;对本地户籍置业升级的换房人群有一定影响，部分换房客户陷入观望，延缓了购房计划;新政对非津籍客户受限购影响较大，需求量预计比上月将减少20~30%左右。在业主方面，虽然主动降价的现象尚未出现，但之前那种涨价的冲动已经得到快速平息，业主挂牌报价更加理性。

    而在苏州区域，新政发布后国庆期间的二手住宅交易量也明显减少，咨询了解新政详情的客户众多，但实际有意愿出手购房的客户大幅减少，恐慌气氛迅速被观望气氛取代，市场明显降温，并回归理性。链家研究院10月7日的分析报告也指出，楼市新政使二手房短期内成交量明显缩减，市场走向观望，房源挂牌价格趋向平缓，客户心态趋于稳定。

    节假日历来是楼市交易的低谷，多地楼市调控政策出台后恰逢国庆长假，国庆节期间交易量的大幅回落，更多的是受国庆长假因素的影响，各地调控政策对抑制楼市量价非理性上涨的实际效应，需要到国庆节后的首个交易周才能真正体现出来。但他指出，尽管如此，政策效力已经显现，与之前恐慌的气氛相比，市场正在逐步回归理性。

    在成交量下滑的同时，有购房需求家庭对楼市关注度仍然很高。看房者客户对信贷方面的政策调整关注度尤其高，假期我爱我家4008热线接到的客户咨询量明显增多。我爱我家称，受信贷收紧影响，预计该公司将有2—3成的客户或将取消或延缓换房计划。链家研究院也 透露，新政对二手房市场还有一个短期影响，就是违约和纠纷案例明显增多。

    对于当前楼市，万达集团董事长王健林近日接受外媒采访时说，中国房地产目前的市场泡沫是历史上最大的泡沫。在他看来，中国经济尚未触底，如果将杠杆去除太快，经济将进一步受损。